600846:同濟科技:上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告
本資產(chǎn)評估報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準則編制 同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院（集團）有限公司 擬減資退出涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司 股東全部權(quán)益價值評估項目 資 產(chǎn) 評 估 報 告 坤元評報〔2020〕1-28 號 （共二冊 第一冊） 坤元資產(chǎn)評估有限公司 二�二�年四月二十九日 目 錄 聲 明 ......1 資產(chǎn)評估報告？摘要 ......2 資產(chǎn)評估報告？正文 ......4 一、委托人、被評估單位及其他資產(chǎn)評估報告使用人 ......4 二、評估目的 ......7 三、評估對象和評估范圍 ......7 四、價值類型及其定義 ......8 五、評估基準日 ......8 六、評估依據(jù) ......8 七、評估方法 ......10 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 ......16 九、評估假設(shè) ......18 十、評估結(jié)論 ......19 十一、特別事項說明 ......20 十二、資產(chǎn)評估報告使用限制說明 ......21 十三、資產(chǎn)評估報告日 ......22 資產(chǎn)評估報告？附件 一、與評估目的相對應(yīng)的經(jīng)濟行為文件 ......23 二、被評估單位基準日審計報告 ......26 三、委托人和被評估單位法人營業(yè)執(zhí)照 ......75 四、評估對象涉及的主要權(quán)屬證明資料 ......78 五、委托人和其他相關(guān)當事人的承諾函 ......114 六、簽名資產(chǎn)評估師的承諾函 ......117 七、資產(chǎn)評估機構(gòu)備案公告 ......118 八、資產(chǎn)評估機構(gòu)法人營業(yè)執(zhí)照 ......119 九、簽名資產(chǎn)評估師職業(yè)資格證書登記卡 ......120 十、資產(chǎn)評估委托合同 ......122 資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果匯總表及明細表 ......127 收益法評估明細表......150 同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院（集團）有限公司擬減資退出 涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目 資產(chǎn)評估報告 聲 明 一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。 二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師不承擔(dān)責(zé)任。 本資產(chǎn)評估報告僅供委托人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。 本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當正確理解和使用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。 三、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔(dān)責(zé)任。 四、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當事人不存在偏見。 五、本資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當充分關(guān)注資產(chǎn)評估報告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。 1 坤元資產(chǎn)評估有限公司 同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院（集團）有限公司擬減資退出 涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目 資產(chǎn)評估報告 同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院（集團）有限公司 擬減資退出涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司 股東全部權(quán)益價值評估項目 資 產(chǎn) 評 估 報 告 坤元評報〔2020〕1-28 號 摘 要 以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解 評估結(jié)論，應(yīng)當認真閱讀資產(chǎn)評估報告正文。 一、委托人和被評估單位及其他資產(chǎn)評估報告使用人 本次資產(chǎn)評估的委托人為同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院（集團）有限公司（以下簡稱“同濟設(shè)計院”）、上海同濟房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“同濟房地產(chǎn)公司”），被評估單位為上海同瓴置業(yè)有限公司(以下簡稱“同瓴置業(yè)公司”)。 根據(jù)《資產(chǎn)評估委托合同》，本資產(chǎn)評估報告的其他使用人為國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人。 二、評估目的 根據(jù)同濟設(shè)計院 2019 年 12 月 9 日董事會決議、同瓴置業(yè)公司 2020 年 1 月 2 日股東會決議和同濟房地產(chǎn)公司 2020 年 1 月 8 日董事會決議，同濟設(shè)計院擬將其持 有的同瓴置業(yè)公司的 40%股權(quán)進行減資退出，為此需要對同瓴置業(yè)公司的股東全部權(quán)益價值進行評估。 本次評估目的是為該經(jīng)濟行為提供同瓴置業(yè)公司股東全部權(quán)益價值的參考依據(jù)。 三、評估對象和評估范圍 評估對象為涉及上述經(jīng)濟行為的同瓴置業(yè)公司的股東全部權(quán)益。 評估范圍為同瓴置業(yè)公司申報的并經(jīng)過眾華會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）審 計的截至 2019 年 12 月 31 日公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負債。按照同瓴置業(yè)公司提供的 截至 2019 年 12 月 31 日經(jīng)審計的財務(wù)報表反映，資產(chǎn)、負債和股東權(quán)益的賬面價值 2 坤元資產(chǎn)評估有限公司 同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院（集團）有限公司擬減資退出 涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目 資產(chǎn)評估報告 分別為 87,746,671.73 元、22,008,043.62 元和 65,738,628.11 元。 四、價值類型 本次評估的價值類型為市場價值。 五、評估基準日 評估基準日為 2019 年 12 月 31 日。 六、評估方法 根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，本次分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進行評估。 七、評估結(jié)論 經(jīng)綜合分析，本次評估最終采用收益法評估結(jié)論作為同瓴置業(yè)公司股東全部權(quán)益的評估值，同瓴置業(yè)公司股東全部權(quán)益的評估價值為 7,255.00 萬元（大寫為人民幣柒仟貳佰伍拾伍萬元整），與賬面價值 6,573.86 萬元相比，評估增值 681.14 萬元，增值率為 10.36%。 八、評估結(jié)論的使用有效期 本評估結(jié)論僅對同濟設(shè)計院擬減資退出同瓴置業(yè)公司股權(quán)之經(jīng)濟行為有效。本 評估結(jié)論的使用有效期為一年，即自評估基準日 2019 年 12 月 31 日起至 2020 年 12 月 30 日止。 資產(chǎn)評估報告的特別事項說明和使用限制說明請參閱資產(chǎn)評估報告正文。 3 坤元資產(chǎn)評估有限公司 同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院（集團）有限公司擬減資退出 涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目 資產(chǎn)評估報告 同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院（集團）有限公司 擬減資退出涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司 股東全部權(quán)益價值評估項目 資 產(chǎn) 評 估 報 告 坤元評報〔2020〕1-28 號 同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院（集團）有限公司 上海同濟房地產(chǎn)有限公司： 坤元資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，堅持獨立、客觀、公正的原則，分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，按照必要的評估程序，對同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院（集團）有限公司擬減資退出涉及 的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益在 2019 年 12 月 31 日的市場價值進行了評 估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下： 一、委托人、被評估單位及其他資產(chǎn)評估報告使用人 本次資產(chǎn)評估的委托人為同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院（集團）有限公司、上海同濟房地產(chǎn)有限公司，被評估單位為上海同瓴置業(yè)有限公司。 (一) 委托人概況 委托人一：同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院（集團）有限公司 1. 名稱：同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院（集團）有限公司(以下簡稱“同濟設(shè)計院”) 2. 住所：上海市赤峰路65號 3. 法定代表人：王健 4. 注冊資本：6,000萬元 5. 類型：其他有限責(zé)任公司 6. 統(tǒng)一社會信用代碼：9131000013328457XD 7. 登記機關(guān)：上海市市場監(jiān)督管理局 8. 經(jīng)營范圍：國內(nèi)外工程勘察設(shè)計、工程咨詢、工程管理服務(wù)、工程總承包、規(guī)劃管理及其他專業(yè)技術(shù)服務(wù)，投資管理，對外派遣本行業(yè)的勘察、咨詢、設(shè)計和監(jiān)理勞務(wù)人員，從事貨物及技術(shù)的進出口業(yè)務(wù)，從事數(shù)碼科技及計算機技術(shù)領(lǐng)域內(nèi) 4 坤元資產(chǎn)評估有限公司 同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院（集團）有限公司擬減資退出 涉及的上海同瓴置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目 資產(chǎn)評估報告 的技術(shù)開發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)，電腦圖文設(shè)計制作。【依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準后方可開展經(jīng)營活動】 委托人二：上海同濟房地產(chǎn)有限公司 1. 名稱：上海同濟房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱“同濟房地產(chǎn)公司”) 2. 住所：上海市浦東新區(qū)棗莊路689號二樓 3. 法定代表人：俞衛(wèi)中 4. 注冊資本：20,000萬元人民幣 5. 類型：有限責(zé)任公司（非自然人投資或控股的法人獨資） 6. 統(tǒng)一社會信用代碼：91310115133515171M 7. 登記機關(guān)：上海市浦東新區(qū)市場監(jiān)管局 8. 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，房屋維修，建筑材料、鋼材、木材、裝潢材料、珍珠、寶石、鉆石的銷售，附設(shè)分支機構(gòu)。【依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)
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